去买房吧
《创富志》清议/文
面对无法控制的需求，对供给的抑制，将使房价持续上涨。盘点一年来国内房地产市场，一面是前所未有的政策调控力度，一面是期房、现房、二手房价格的全面持续上涨。政策调控没能止住上涨的房价。
可以用“迷失”一词，来描述房地产市场的宏观调控政策，主要理由是，调控的着力点用错方向：不是在供不应求的情况下，增加供给，以平衡需求；而是在抑制需求的同时，抑制供给。《创富志》，关于商业模式的杂志，订阅电话，0755-33002126，33002120
中国房地产市场的需求，具有十足的刚性，这是因为，国内住房制度改革起步较晚；人口结构城市化比例上涨较快；60年代“婴儿潮”及其下一代人口增长过快；城镇居民人均收入逐年提升；居民储蓄持续激增；人民币升值等等。《创富志》，关于商业模式的杂志，订阅电话，0755-33002126，33002120
有鉴于此，房地产调控过程中，任何抑制需求的政策，只能是在十分有限的时间内，推迟居民的购房行为，暂时缓解消费欲望的释放，并不能真正抑制需求。《创富志》，关于商业模式的杂志，订阅电话，0755-33002126，33002120
在无法改变需求刚性的情况下，抑制供给的政策，必然使市场供不应求，令房价上涨。
原本是为了抑制房价而采取的“抑制供给、抑制需求”的措施，却造成了上涨的局面。在二手房市场，流转税政策意在抑制上涨过快的二手房，却使部分二手房推迟上市，导致供不应求，价格大幅上涨，以至于北京等城市的二手房价格上涨幅度超过现房和期房。《创富志》，关于商业模式的杂志，订阅电话，0755-33002126，33002120
由于房价持续上涨，既无法满足广大中低收入者购房需求，同时部分房地产开发商的利润却不断膨胀，这违背了政策初衷。《创富志》，关于商业模式的杂志，订阅电话，0755-33002126，33002120
合理的方向是，将政策着力点，向增加供给的方向转变。除涉及违法行为外，不过度打压开发商积极性。
与其一味压缩贷款，强调开发商调整套型结构，倒不如利用市场手段，鼓励有实力的开发商对弱势同业兼并收购，积极消化长期积累的施工面积，逐步缩小竣工率与销售率之间的差距。
无论如何，只有供求平衡，房价才有可能稳定。《创富志》，关于商业模式的杂志，订阅电话，0755-33002126，33002120
否则，鉴于居民储蓄持续激增，投资需求强劲，加上人民币升值预期推动的境外需求，房价将继续上涨。至今，没有任何迹象表明，现行政策，会在未来几年内得到纠正。新政策依然倾向于限制投资，其结果必然是，房地产市场新增供给将继续受到抑制。《创富志》，关于商业模式的杂志，订阅电话，0755-33002126，33002120
所以，如果已经具备购买能力，并必须为租房支付费用的话，现在买房就比几年后买划算。
说是买房最佳时机，还要考虑到一个背景，就是房地产开发商陷入资金困境。
在购房者对未来价格信心不足而停止或推迟购买的同时，开发商也因为信心不足而推迟开发。这导致储备土地推迟开工，已开工项目开发周期延长，使开发成本提高。但债务却不能推迟。
不是所有的开发商都能承受这样的财务压力，这就是为什么一些开发商被迫出让股权，为什么二手土地转让市场颇为活跃的原因。《创富志》，关于商业模式的杂志，订阅电话，0755-33002126，33002120
越来越多的开发商陷入困境，供给必然萎缩。这就可以解释，为什么近5年国内房屋施工面积累计高达59.6亿平方米，竣工面积累计却仅为19.8亿平方米，而竣工比例仅为33％。
房地产开发商的资金困境，还表现在，三年来，开发商资金来源结构处在不断恶化的状态。
最突出的表现是，开发商直接来自商业银行的贷款比例快速降低，由2003年末的23.8%下降到2004年末的18.4%，再降至2005年末的18.1%。《创富志》，关于商业模式的杂志，订阅电话，0755-33002126，33002120
值得注意的是，从商业银行控制信贷风险的角度讲，房地产开发商贷款对自筹资金的比率在100％以下是可以接受的。但实际情况是，最近6年这一比率总趋势不断下降，2000年至2005年分别为86%、78%、81%、83%、61%、55%。《创富志》，关于商业模式的杂志，订阅电话，0755-33002126，33002120
为弥补资金来源不足，2004年始，开发商明显加大了自筹资金的力度，自筹资金占当年资金来源的比例上升至30%，并在2005年升至创纪录的33%。
作为国内房地产开发商最主要的资源来源，来自购房者的预收款所占比例，在2000到2003年平均为38.7%。但到2004年，贷款萎缩，预收款占全部资金来源的比例提高到43%，部分缓解了资金紧张。但到了银行开始严格限制购房按揭贷款之后，2005年的预收款增幅仅为4.8%，而同期国内房屋销售面积增幅超过45%。《创富志》，关于商业模式的杂志，订阅电话，0755-33002126，33002120
进入2006年，开发商的国内贷款环境进一步收紧。九部委联合推出旨在提高容积率的“90平米占70％”的套型开发结构强制政策，各地银监会下达“凡是一手住房项目均必须主体结构封顶后方可发放按揭贷款”的禁贷令，此后，预收款的增速进一步下降。
各地房地产市场去年底进入一个供给增长的小高峰。在我看来，这主要是开发商为挽救资金紧张局面而采取的自救措施，毕竟确保资金链不断裂要比牺牲部分利润更重要。不过，这种迫于资金压力而达成的销售价格未必是公允，其中暗示着二次交易价格将上涨的强烈信号。《创富志》，关于商业模式的杂志，订阅电话，0755-33002126，33002120
不久前北京市广渠路36号地的拍卖结果也透露出类似的信息—政府已开始将限价政策扩大到普通商品房领域，而自愿接受限价政策的开发商，即使出价较低也可以中标。所谓公允价格，是适用于任意第三方的价格。由于该地块拍卖价格比普遍预估的价格低10亿元左右，在中标的开发商严格履行限价承诺的前提下，这部分公允差价，最终将由一手房业主分享。《创富志》，关于商业模式的杂志，订阅电话，0755-33002126，33002120
换言之，这只是减少了政府收益及开发商利润，但这部分利益最终还是要在市场上体现出来，只不过是在二手房销售环节。当然，也很难说这些利益不会在一手房销售过程中被不公开的利益授受部分消化掉。如此看来，眼下正是买房的最佳时机。■《创富志》，关于商业模式的杂志，订阅电话，0755-33002126，33002120